Makler sieht Eigenheimträume platzen

Von Bernhard Romanowski

Rems-Murr. Der Traum vom Eigenheim könnte nun vielfach platzen, wenn man Robert Kappler glaubt. Er ist als Makler und Sachverständiger für Immobilienbewertung in Backnang tätig und sieht Unheil auf nicht wenige Leute zukommen, die ein Haus bauen oder ein bestehendes Gebäude als Wohnsitz erwerben wollen. Denn um das zu stemmen, sind die meisten auf Kredite angewiesen und setzen zudem auf Zuschüsse und Programme wie beispielsweise die KfW-Förderung. Doch Letztere hat mittlerweile einen großen Haken: Die bisherigen Förderprogramme für energieeffizientes Bauen und Sanieren der Kreditanstalt für Wiederaufbau (KfW) wurden unlängst gestoppt. Häuslebauer und Investoren kassierten Zehntausende für Standards, nach denen sie ohnehin gebaut hätten, so die Begründung von Bundeswirtschaftsminister Robert Habeck. Nur vor dem 24. Januar gestellte Anträge werden noch nach den bisher geltenden Kriterien bearbeitet.

Die KfW-Förderung soll neu strukturiert werden. Wie genau das aussehen wird, wisse aber noch niemand, so der Backnanger Makler und Sachverständige. Der aktuelle Förderstopp alleine schon könnte vielen Menschen die Finanzierungspläne ihres Eigenheims verhageln. Dazu kommt laut Kappler, dass die Bundesanstalt für Finanzdienstleistungsaufsicht (Bafin) angesichts immens steigender Preise und Kreditvergaben befürchtet, dass der Immobilienmarkt heiß läuft und dass sich eine Blase bildet, die in nicht allzu ferner Zukunft platzen könnte. Deshalb sollen die Banken unter anderem einen zweiprozentigen Risikopuffer einkalkulieren, wenn sie Kredite rund um Bauen und Wohnen vergeben. Das werde sich dann auch in der Finanzierung der Bankkunden niederschlagen, meint Robert Kappler.

Von den hohen Kaufpreisen und Neubaukosten sowie den vielfach unbezahlbaren Grundstückspreisen, die auch in der Backnanger Region aufgerufen werden, weiß Kappler freilich ein Lied zu singen: „Der Quadratmeterpreis fürs Wohnen hat sich in den vergangenen fünf Jahren verdoppelt. Etliche Verkäufer verlangen heute häufig das Drei- bis Vierfache vom Bodenrichtwert.“ Für ein Einfamilienhaus mit knapp 150 Quadratmetern Wohnfläche in halbwegs guter Lage und mit etwas Garten dabei werden heute locker 500000 Euro fällig, so Kappler. Mit einer Modernisierung und den Nebenkosten für Vermittlung und Grundsteuer kommen dann rund 150000 Euro noch obendrauf.

Bei einer Finanzierung über 30 Jahre zahlen die Käufer dann in Kapplers Beispiel 25000 Euro pro Jahr rein an Tilgung ab. Die Kreditverzinsung inklusive werden monatlich rund 2600 Euro fällig. Kappler: „Bei einem Paar schafft dann einer nur fürs Haus. Und wir reden hier nicht von einer Villa, sondern von einem basismodernisierten Haus.“ Hierbei spiele es auch kaum noch eine Rolle, ob die Immobilie sich in Stuttgart oder im Umland befindet. „Früher war Stuttgart mindestens doppelt so teuer wie das Umland. Dieser Unterschied ist in den letzten Jahren weggefallen. Eine gute Verkehrsanbindung zählt heute“, schildert Kappler seine Erfahrung. Die Befürchtung der Bafin, es könne sich eine Immobilienblase aufgrund der immer weiter steigenden Preise bilden, sieht er als durchaus begründet an. Dass die Banken nun mehr Eigenkapital neuer Kreditnehmer fordern, sei schon zu beobachten. Angesichts einer Verdoppelung ihrer Zinsen, die Kappler kommen sieht, werden so manche Kunden die Finanzierung nicht mehr hinbekommen.

Francesco Basanisi, Geschäftsführer der Firma Schwaben Immobilen in Backnang, spricht ebenfalls von einer spürbaren Verschärfung der Bedingungen für Häuslebauer und Käufer. Er ist auch Sachverständiger für Immobilienbewertung und sieht im Bereich Altbausanierung durch den Wegfall der KfW-Förderung viele Projekte privater Eigentümer ausgebremst. Wenn nun mehrere Monate lang nicht klar sei, wie es mit der Förderung für Energieeffizienz weitergeht, schrecke das viele ab. Wer etwa sein Dach sanieren lassen möchte, will selbstverständlich wissen, mit welchen Kosten und Zuschüssen zu rechnen ist. „Wenn fünf oder sechs Monate ins Land gehen, bis man eine Bewilligung der Förderstelle hat, wird der Dachdecker sein Angebot dann womöglich nicht mehr zum gleichen Preis anbieten können“, erklärt Basanisi. Dass die Politik das energieeffiziente und somit klimafreundliche Bauen im Bestand fördern will, auch weil Grundstücke kaum noch verfügbar sind und der Flächenverbrauch reduziert werden soll, kann Basanisi nachvollziehen.

Hans-Ulrich Feil in Murrhardtsieht das alles entspannter

Das im Mai 2021 verabschiedete befristete Umwandlungsverbot in Ballungsgebieten mit „aufgeheiztem Wohnungsmarkt“ wie dem Stuttgarter Raum, wonach man eine Genehmigung braucht, wenn man Mietwohnungen zu Eigentum machen will, hält er hingegen für kontraproduktiv. Die Politik will damit verhindern, dass Mietshäuser gekauft, die Bewohner rausgeekelt und die Wohnungen dann zum Verkauf angeboten werden, wie es beispielsweise in Berlin im großen Stil zu beobachten war. Basanisi ist indessen der Auffassung, dass sich Baueigentümer davon abgehalten fühlen, mehr im Bestand zu sanieren. „Es fehlt im Moment der Fahrplan und alle sind gespannt, wohin die Reise geht“, so Basanisi mit Blick auf die gestoppte KfW-Förderung. Seine Beobachtung der letzten Monate: „Ich brauche jetzt mehr Zeit, um eine Immobilie zum gewünschten Preis des Verkäufers zu verkaufen. Auch die Kollegen in der Branche bestätigen, dass es länger dauert. Die Leute sind wählerischer geworden. Die Zahl der Interessenten hat sich fast halbiert.“

Hans-Ulrich Feil in Murrhardt sieht das alles entspannter. Die KfW-Förderung sei zwar momentan abgedreht worden. Ein neues Fördermodell stehe aber aus. Er sieht vielmehr die Gefahr, dass sich viele bald die Rohstoffpreise nicht mehr leisten können. Auch die von der Banken- und Finanzaufsicht verordneten Risikopuffer bei der Kreditvergabe sieht Feil nicht so eng. Zumal in der Vergangenheit tatsächlich zahlreiche arg knapp kalkulierte Kredite vergeben worden seien, meint der Murrhardter Makler.

Wichtig sei es vielmehr, dass die Kunden langfristige Darlehensverträge abschließen. Sorge bereitet Feil denn auch eher die Entwicklung etwa in der Autoindustrie mit ihren vielen guten Arbeitsplätzen, wie er sagt.