Wie sich das Eigenheim finanzieren lässt

Stuttgart Das Angebot an familienfreundlichem Wohnraum ist vielerorts knapp, zudem sind die Mieten in den vergangenen Jahren kräftig gestiegen. Und weil die Zinsen zugleich auf niedrigem Niveau verweilen, sehen viele Menschen den richtigen Zeitpunkt gekommen, ihren Traum von den eigenen vier Wänden zu verwirklichen. Doch egal ob man selbst neu baut, eine schlüsselfertige Immobilie vom Bauträger erwirbt oder ein älteres, gebrauchtes Haus kauft: Ohne gründlichen Kassensturz geht es nicht. Schließlich muss die finanzielle ­Belastung, die ein Immobilienkredit durch Zins und Tilgung Monat für Monat mit sich bringt, auch dauerhaft ohne Probleme zu bewältigen sein.

Bei der Planung kommt unweigerlich irgendwann die Frage auf, wie viel man sich denn eigentlich leisten kann. „Die Antwort darauf hängt von zwei wesentlichen Faktoren ab: dem frei verfügbaren monatlichen Einkommen und dem angesparten Eigenkapital“, so Korina Dörr, Leiterin des Sparkassen-Beratungsdienstes „Geld und Haushalt“. Sie empfiehlt, zunächst alle Einnahmen und Ausgaben eines typischen Monats aufzuschreiben, um den tatsächlichen finanziellen Spielraum auszuloten. Wichtig für die Finanzierungsplanung ist es in jedem Fall, genügend Puffer einzuplanen: „Das Monatsbudget sollte nicht bis zum letzten Cent ausgereizt werden, damit sinkende Einnahmen oder unerwartete Ausgaben nicht sofort zu Zahlungsschwierigkeiten führen“, sagt Dörr.

Für eine eigene Immobilie müsse man kein Millionär sein, erklärt Peter Schwickert, Spezialist für Baufinanzierung beim Finanzvermittler Dr. Klein aus Oberhausen. „Aber das Finanzierungskonzept muss passen.“ Aus dem verfügbaren Budget müssen neben den monatlichen Kreditraten auch die laufenden Betriebskosten für das Eigenheim bestritten werden. Die Faustregel lautet daher, dass die monatliche Rate für einen Kredit maximal die Hälfte des frei verfügbaren Budgets kosten sollte. Nicht vergessen dürfte man bei der Planung auch finanzielle Rücklagen für unvorhergesehene Ausgaben – etwa aufgrund von Handwerkerpfusch. Denn Baumängel und -schäden gehören laut einer aktuellen Studie des Bauherren-Schutzbundes (BSB) zu den größten Risiken, mit denen Bauherren konfrontiert sind. Bis zu 18 Mängel könnten bei einem Bauvorhaben auftreten und hohe Schäden verursachen, warnt BSB-Geschäftsführer Florian Becker. Er macht dafür vor allem die hohe Marktnachfrage verantwortlich, die zu einer starken Auslastung der Unternehmen führe – und in der Folge zu weniger Sorgfalt.

Um die Finanzierungskosten möglichst gering zu halten, raten Baufinanzierungs­experten dazu, mindestens 20 bis 30 Prozent der Gesamtkosten beim Hausbau mittels Eigenkapital abzudecken. Denn je mehr Ersparnisse vorhanden sind und für die Baufinanzierung herangezogen werden können, desto niedriger fällt die Zinsbelastung aus. So erhöht sich etwa der Zinssatz für eine ­Finanzierung ohne Eigenkapital im Schnitt um bis zu einen Prozentpunkt im Vergleich zu einer Finanzierung mit 20 Prozent Eigenkapital, weil die Banken dann ein höheres Risiko tragen müssen.

Zumindest die Kaufnebenkosten – Grunderwerbsteuer, Notar- und Grundbuchgebühren und eine eventuelle Maklercourtage – sollte man aus eigener Tasche bezahlen können, rät Finanzexperte Schwickert. Ist kein oder nur wenig Eigenkapital vorhanden, ist es zwar bei ausreichend hohem und sicherem Einkommen immer noch möglich, den Traum von den eigenen vier Wänden zu realisieren. Dann sollte man aber eine höhere Tilgung als die üblichen zwei Prozent wählen. „Gerade in Zeiten niedriger Zinsen ist das empfehlenswert“, so Schwickert. „Als Richtwert gilt eine Anfangstilgung von drei Prozent. Das reduziert die Laufzeit des Baukredits.“

In jedem Fall ist eine individuelle Beratung zum Finanzierungsrahmen sinnvoll. In einem solchen Gespräch werden häufig auch verborgene Schätze gehoben, weiß Finanzexperte Schwickert aus der Praxis. So beriet er vor Kurzem ein junges Ehepaar, das sich mit seinen zwei Kindern den Wunsch vom eigenen Haus erfüllen wollte. Das Eigenkapital reichte nicht einmal für die Kaufnebenkosten – dachten sie zumindest: „Durch gezieltes Fragen habe ich erfahren, dass die Familie über eine Riester-Rente verfügt. Dass sich dieses Riester-Guthaben für die Baufinanzierung nutzen lässt, wussten sie nicht. So konnten wir ihr Eigenkapital fast verdoppeln und die Finanzierungskonditionen erheblich verbessern“, sagt der Fachmann.

Riester-Verträge lassen sich über die sogenannte Wohnriester-Förderung in die Hausfinanzierung einbinden. Hintergrund ist, dass eine eigene Immobilie als wichtiger Altersvorsorge-Baustein betrachtet wird. Neben der Grundzulage, die alle Riester-Sparer erhalten, wird noch eine Zulage für jedes Kind gezahlt. Daher lohnen sich Riester-Verträge vor allem für junge Familien – und lassen sich als Finanzierungsbaustein in den Hauskredit integrieren.

Daneben sollte man weitere staatliche Zuschüsse kennen und in die Hausfinanzierung einbeziehen. Zum einen vergibt die staatliche Förderbank KfW vergünstigte Kredite und Zuschüsse, wenn der Neubau bestimmte energetische Standards einhält oder wenn ein Altbau energetisch saniert wird. Ebenfalls über die KfW wird das im vergangenen Jahr eingeführte Baukindergeld ausgezahlt: Hier erhalten Familien zehn Jahre lang je 1200 Euro pro Kind für den Bau oder Kauf der eigenen vier Wände, wobei das Haushaltseinkommen 90 000 Euro pro Jahr nicht übersteigen darf. Die Mittel müssen vor dem ersten Spatenstich über die finanzierende Hausbank beantragt werden.

In einigen Bundesländern vergeben zudem Landesförderbanken wie etwa die ­BayernLabo, die NRW Bank oder die Investitionsbank Schleswig-Holstein eigene vergünstigte Förderkredite speziell für junge Familien. Und auch von den Kommunen kann es Zuschüsse geben: Manche gewähren Rabatte beim Grundstückskauf, wenn eine Familie mit Kindern bauen möchte, andere zahlen einen Zuschuss etwa zu einer geplanten Fotovoltaikanlage. Derartige staatliche Zuschüsse und Förderkredite lohnen sich eigentlich immer, weil sie die Belastung aus Zins und Tilgung abmildern.

Auch wer erst in einigen Jahren eine Immobilie kaufen oder bauen möchte, sollte bereits heute aktiv werden – und zum Beispiel einen klassischen Bausparvertrag abschließen. Denn der zur Vertragsunterzeichnung festgelegte Zins gilt für die gesamte Laufzeit. So fungiert der Bausparvertrag als Versicherung gegen steigende Zinsen und schafft damit Planungssicherheit. Für einen Bausparvertrag ist es aber nie zu spät: Er kann auch erst im Zuge des Immobilienkaufs abgeschlossen werden und dient dann als Finanzierungsbaustein oder auch Absicherung für zukünftig anfallende Kosten – etwa für die ersten Renovierungen, die bei Neubauten meistens nach 15 Jahren notwendig werden. Denn ein Haus schafft nicht nur Sicherheit – es macht auch viel Arbeit.