Grundsteuer: Auswirkungen noch unklar

Von Yvonne Weirauch

BACKNANG. Wird das Wohnen nun teurer? Was wird neu berechnet? Worauf muss der Mieter achten? Was gilt für Grundstücksbesitzer? – Fragen, die sich in den vergangenen Tagen manch einer gestellt haben mag und bisher noch keine zufriedenstellende Antwort bekommen hat.

Darum geht es: 14 Milliarden Euro bringt die Grundsteuer den mehr als 11000 Städten und Gemeinden – wegen einer nicht mehr zeitgemäßen Berechnung musste eine Reform her. Nötig wird die Reform, die Haus- und Grundstücksbesitzer genauso trifft wie über ein Umlageverfahren die Mieter, wegen eines Urteils des Bundesverfassungsgerichts vom April 2018. Das Gericht hatte die Bemessungsgrundlage beanstandet, die auf Einheitswerten für die Grundstücke von 1935 im Osten und 1964 basiert.

Aktuell wird die Grundsteuer in einem dreistufigen Verfahren festgesetzt – Einheitswert, multipliziert mit der Steuermesszahl und ergänzt durch den Hebesatz der Kommunen. Wie von Bundesfinanzminister Olaf Scholz angestrebt, soll die Steuer in Zukunft eine Komponente erhalten, die den aktuellen Wert der Immobilien zumindest annäherungsweise berücksichtigen. Jetzt soll nicht die exakte Miete jedes einzelnen Hauses oder gar jeder einzelnen Wohnung in die Berechnung einfließen. Geplant ist ein vereinfachtes Verfahren, das grob die Grundstückswerte, das Alter von Gebäuden und die durchschnittlichen Mieterträge in Rechnung stellt. Die vereinbarten Eckpunkte seien eine gute Grundlage für weitere Beratungen, heißt es seitens der Politiker.

Folgen für Städte,

Beispiel Backnang

Aber was bedeutet das für die Kommunen? Die geplante Grundsteuerreform sei ungerecht, führe zu massiven Steuererhöhungen und treffe vor allem die Mieter, sagen Kritiker. Wohnen werde demnach teurer.

Beispiel Backnang: Stadtkämmerer Alexander Zipf erläutert, wie die Grundsteuer derzeit berechnet wird: „Grundlage ist der Einheitswert des Objekts. Ein je nach Art des Grundstücks oder Gebäudes unterschiedlicher Anteil des Einheitswerts – zum Beispiel für Wohnungen 3,5 vom Tausend – ist die Grundsteuermesszahl. Bei einem Einheitswert von 10000 Euro ergäbe sich daraus ein Grundsteuermessbetrag von 35 Euro.“ Mit dem Hebesatz der Stadt werde der jährliche Grundsteuerbetrag errechnet. In Backnang würde sich die Grundsteuer bei einem Hebesatz von 385 vom Hundert in diesem Beispiel auf 134,75 Euro belaufen.

Ob die Grundstückssteuer nach der Entscheidung des Bundesverfassungsgerichts im April weiter von der Stadt Backnang erhoben werden darf? Zipf: „Nach dieser Entscheidung ist der Gesetzgeber aufgefordert, bis spätestens Ende 2019 die Neuregelung zur Grundsteuerbemessung festzulegen. Für die Umsetzung der neuen Bewertungsregeln vor Ort bleibt dann dem Finanzamt Backnang und der Stadtkämmerei noch Zeit bis spätestens 31. Dezember 2024.“

Bis dahin dürften nach dem Beschluss des Bundesverfassungsgerichts die bisherigen Regeln der Einheitsbewertung weiter für die Besteuerung des Grundbesitzes herangezogen werden, sodass auch für den Steuerzahler bis voraussichtlich 2024 erst einmal alles bleibt, wie es ist.

Welche Folgen die Grundsteuerreform für die Große Kreisstadt hat, ist jetzt noch nicht abzusehen: „Wie sich die neuen Bewertungsregeln auf die Grundsteuer tatsächlich im Einzelfall auswirken werden, wird man konkret erst wissen, wenn das Gesetz Ende 2019 steht, und wenn die Berechnungen dazu möglich sind. Bis dahin darf spekuliert werden“, sagt Backnangs Stadtkämmerer. Nachdem die Bewertungsregeln neu aufgestellt werden, sei jedoch davon auszugehen, dass eine gewisse Neuverteilung der Grundsteuer erfolgen werde. Zipf: „Da die Grundsteuer einer Mietwohnung in der Regel über die Betriebskosten vom Vermieter auf den Mieter umgelegt wird, ist zu erwarten, dass auch diese von der Grundsteuerreform betroffen sind.“

Aus Sicht der Mieter sei der Entwurf für die Erhebung zu kompliziert, zu unübersichtlich, nicht nachvollziehbar und wird zu höheren Mietnebenkosten führen, sagt Klaus-Dieter Miosga, Vorsitzender des Mieterbunds Backnang. Der Kämmerer habe jetzt vier Stellschrauben, die Grundsteuerhöhe zu beeinflussen: Wert des Bodens, Wert der Bebauung, Höhe der Miete und der Hebesatz.

„Der Mieter wird bei einer Mieterhöhung dann zweimal zur Kasse gebeten: Erst bei der Mieterhöhung und dann, etwas später, bei der Neuberechnung der Grundsteuer, die er als Nebenkosten zu zahlen hat.“ Eigentlich sollten laut Miosga mit der Miete die Kosten abgegolten sein, die der Mieter nicht beeinflussen kann, und mit den Nebenkosten die Kosten, die er beeinflussen kann. Für den Mieter sei bei diesem Entwurf die Grundsteuer eine Mietersteuer.

Die Grundsteuer sei eine Steuer auf den Besitz von Grund und Boden. Sie solle genutzt werden, um die Verwendung und Nutzung des Bodens zu steuern. Bei diesem Entwurf stehe im Vordergrund, Einnahmen für die Kommune zu schaffen. Miosga: „Die geringste Steuer zahlt der Spekulant, der nur wartet und nichts tut. Wer sein Grundstück nutzt, und Wohnungen darauf baut, wird mit einer hohen Steuer bestraft. Das ist das Gegenteil von steuern.“

Dieser Entwurf müsse laut Mieterbund überarbeitet werden. Der Bodenrichtwert und der Hebesatz seien für die Bemessung völlig ausreichend, leicht und transparent zu erfassen. Wenn die Grundsteuer nicht auf die Nebenkosten umgelegt werden darf, sei die Miete wieder eine Angabe über den Wert der Wohnung für den Mieter.

Nicht begeistert über die Einigung von Bund und Ländern zur Grundsteuerreform zeigt sich auch der Zentralverband Deutsches Baugewerbe (ZDB). Hauptgeschäftsführer Felix Pakleppa: „Die Verständigung von Bund und Ländern zur Reform der Grundsteuer, die auf die Berücksichtigung von Mieten, Gebäudewerten und Bodenrichtwerten aufbaut, kann aus mehreren Gründen nicht überzeugen: Die Einbeziehung von Mieten bedeutet bürokratischen Aufwand, da auch fiktive Mieten für Wohneigentum berechnet werden müssen.“ Ein wesentlicher Nachteil sei außerdem darin zu sehen, dass durch die Einbeziehung der Gebäudewerte keine Anreize für neues Bauen gesetzt werden – was aber angesichts der angespannten Lage auf dem Wohnungsmarkt dringend geboten wäre.