Grundsteuer-Hebesatz soll massiv sinken Grundsteuer-Hebesatz soll massiv sinken

Von Annika Grah

Stuttgart - Die Stadt Stuttgart will den Hebesatz für die Grundsteuer deutlich senken. In Stuttgart sollen die Sätze für Grundsteuer A und B künftig bei 160 Prozent liegen, teilte die Stadtverwaltung am Donnerstag mit. Endgültig festgesetzt wird der Hebesatz vom Gemeinderat, der sich erst am 21. November damit befasst. Die Verwaltung hat jetzt zunächst den Ältestenrat über die Planung informiert.

„Wir haben nun einen Satz, der nach unserer Einschätzung für die Mehrheit der Steuerzahler Vorteile mit sich bringt“, sagte Finanzbürgermeister Thomas Fuhrmann (CDU). „Klar ist aber, dass die Änderung nicht nur Gewinner schafft.“ Den neuen Wert habe die Stadt anhand von 207 000 Messbescheiden errechnet, hieß es weiter.

Fuhrmann hatte eine Absenkung in der Größenordnung bereits in Aussicht gestellt. Zuletzt lagen die Hebesätze bei 520 Prozent. Die starke Absenkung liegt auch an den stark gestiegenen Bodenrichtwerten. Für die Berechnung zugrunde gelegt werden die Werte von 2022.

Die Grundsteuer bildet eine der wichtigsten Einnahmequellen der Kommunen. In diesem Jahr rechnet die Landeshauptstadt mit Einnahmen von 165 Millionen Euro pro Jahr ein. Ein Betrag in ähnlicher Höhe ist auch im Etat für 2025 vorgesehen. Damit erfüllt die Landeshauptstadt das von den Kommunen gegebene Versprechen der Aufkommensneutralität. Das heißt, dass insgesamt nicht mehr eingenommen wird, als bisher. Das Finanzministerium hat im September für jede Kommune im Land einen Korridor errechnet, der einen aufkommensneutralen Hebesatz gewährleistet. Für Stuttgart schätzte das Ministerium den Wert zwischen 148 und 164 Punkten.

Was endgültig auf jeden einzelnen Steuerzahler zukommt, werden diese in ihren Steuerbescheiden ablesen können, die im kommenden Jahr verschickt werden. Wer seinen Grundsteuermessbescheid bereits vom Finanzamt erhalten hat, kann bereits jetzt eigene Berechnungen anstellen. In Stuttgart gibt es den Angaben zufolge rund 320 200 Wohnungen. Grundsätzlich gilt, dass Eigentümer oder Mieter von sehr eng bebauten Grundstücken eher mit einer geringeren Steuerlast rechnen können. Wer dagegen ein Haus auf einem großen Grundstück besitzt, für den wird es sehr wahrscheinlich teurer. Vermieter können die Grundsteuer auf ihre Mieter umlegen. Bund und Länder haben die Berechnung der Grundsteuer nach einem Urteil des Bundesverfassungsgerichts im Jahr 2018 anpassen müssen. Die bisherigen Berechnungen der Grundsteuer beruhten auf Grundstückswerten aus dem Jahr 1964. Das habe zu „gravierenden und umfassenden Ungleichbehandlungen“ geführt. Die Bundesländer konnten sich einem vom Bund entworfenen Modell anschließen oder eigene Berechnungen festlegen. In Baden-Württemberg wird ein so genanntes Bodenrichtwert-Modell zugrunde gelegt.

Nicht immer ist eine Erhöhung übrigens gerechtfertigt. Ein Kurzgutachten kann im Einzelfall zur Korrektur des Messbetrags und damit zu einer geringeren Grundsteuer führen. Bei der Neuberechnung werden viele Grundstücke über einen Kamm geschoren, denn angesetzt wird der Bodenrichtwert. Er gilt für eine große Zone mit unterschiedlich bebauten oder freien Grundstücken. Dabei kann es Ausreißer geben.

Im Landesgrundsteuergesetz findet sich eine Öffnungsklausel, die auf Antrag einen anderen Bodenrichtwert zulässt. Wichtig: Damit die Abweichung anerkannt wird, muss der Wertunterschied mindestens 30 Prozent ausmachen. Das könnte zum Beispiel dann der Fall sein, wenn ein nicht bebaubares Gartengrundstück in einer Zone mit ansonsten dicht bebauten Grundstücken liegt.

Für solche Fälle braucht es Gutachten. Die sind normalerweise teuer, die Wartezeit ist lang. Es gibt aber die Möglichkeit, beim Gutachterausschuss ein Kurzgutachten zu beantragen. Eigentümer müssen darin den Nachweis der 30-Prozent-Differenz führen. Der kann sich aus einer abweichenden Nutzungsmöglichkeit ergeben. Dazu hilft ein Blick in den Bebauungsplan. Das Kurzgutachten kostet mit Steuer rund 400 Euro. Wird die Berechnung abgelehnt, fallen weitere 90 Euro Gebühr plus Steuer an. Das Formular findet sich auf der städtischen Homepage www.stuttgart.de unter „Bodenrichtwerte mit Hinweisen zur Grundsteuer B“.

Das Landesfinanzministerium unter Danyal Bayaz (Grüne) weist beim Thema Gutachten auf Fristen hin. Sind die formalen und inhaltlichen Anforderungen erfüllt, werde das Finanzamt den niedrigeren Wert – unabhängig vom Zeitpunkt der tatsächlichen Vorlage des Gutachtens – auf den Beginn des Kalenderjahres, das auf die Antragstellung folgt, berücksichtigen. Ein Antrag, der im Jahr 2025 gestellt wird, würde also erst im Jahr darauf, also 2026, zu einer korrigierten Steuerlast führen.

Stuttgart - Die Stadt Stuttgart will den Hebesatz für die Grundsteuer deutlich senken. In Stuttgart sollen die Sätze für Grundsteuer A und B künftig bei 160 Prozent liegen, teilte die Stadtverwaltung am Donnerstag mit. Endgültig festgesetzt wird der Hebesatz vom Gemeinderat, der sich erst am 21. November damit befasst. Die Verwaltung hat jetzt zunächst den Ältestenrat über die Planung informiert.

„Wir haben nun einen Satz, der nach unserer Einschätzung für die Mehrheit der Steuerzahler Vorteile mit sich bringt“, sagte Finanzbürgermeister Thomas Fuhrmann (CDU). „Klar ist aber, dass die Änderung nicht nur Gewinner schafft.“ Den neuen Wert habe die Stadt anhand von 207 000 Messbescheiden errechnet, hieß es weiter.

Fuhrmann hatte eine Absenkung in der Größenordnung bereits in Aussicht gestellt. Zuletzt lagen die Hebesätze bei 520 Prozent. Die starke Absenkung liegt auch an den stark gestiegenen Bodenrichtwerten. Für die Berechnung zugrunde gelegt werden die Werte von 2022.

Die Grundsteuer bildet eine der wichtigsten Einnahmequellen der Kommunen. In diesem Jahr rechnet die Landeshauptstadt mit Einnahmen von 165 Millionen Euro pro Jahr ein. Ein Betrag in ähnlicher Höhe ist auch im Etat für 2025 vorgesehen. Damit erfüllt die Landeshauptstadt das von den Kommunen gegebene Versprechen der Aufkommensneutralität. Das heißt, dass insgesamt nicht mehr eingenommen wird, als bisher. Das Finanzministerium hat im September für jede Kommune im Land einen Korridor errechnet, der einen aufkommensneutralen Hebesatz gewährleistet. Für Stuttgart schätzte das Ministerium den Wert zwischen 148 und 164 Punkten.

Was endgültig auf jeden einzelnen Steuerzahler zukommt, werden diese in ihren Steuerbescheiden ablesen können, die im kommenden Jahr verschickt werden. Wer seinen Grundsteuermessbescheid bereits vom Finanzamt erhalten hat, kann bereits jetzt eigene Berechnungen anstellen. In Stuttgart gibt es den Angaben zufolge rund 320 200 Wohnungen. Grundsätzlich gilt, dass Eigentümer oder Mieter von sehr eng bebauten Grundstücken eher mit einer geringeren Steuerlast rechnen können. Wer dagegen ein Haus auf einem großen Grundstück besitzt, für den wird es sehr wahrscheinlich teurer. Vermieter können die Grundsteuer auf ihre Mieter umlegen. Bund und Länder haben die Berechnung der Grundsteuer nach einem Urteil des Bundesverfassungsgerichts im Jahr 2018 anpassen müssen. Die bisherigen Berechnungen der Grundsteuer beruhten auf Grundstückswerten aus dem Jahr 1964. Das habe zu „gravierenden und umfassenden Ungleichbehandlungen“ geführt. Die Bundesländer konnten sich einem vom Bund entworfenen Modell anschließen oder eigene Berechnungen festlegen. In Baden-Württemberg wird ein so genanntes Bodenrichtwert-Modell zugrunde gelegt.

Nicht immer ist eine Erhöhung übrigens gerechtfertigt. Ein Kurzgutachten kann im Einzelfall zur Korrektur des Messbetrags und damit zu einer geringeren Grundsteuer führen. Bei der Neuberechnung werden viele Grundstücke über einen Kamm geschoren, denn angesetzt wird der Bodenrichtwert. Er gilt für eine große Zone mit unterschiedlich bebauten oder freien Grundstücken. Dabei kann es Ausreißer geben.

Im Landesgrundsteuergesetz findet sich eine Öffnungsklausel, die auf Antrag einen anderen Bodenrichtwert zulässt. Wichtig: Damit die Abweichung anerkannt wird, muss der Wertunterschied mindestens 30 Prozent ausmachen. Das könnte zum Beispiel dann der Fall sein, wenn ein nicht bebaubares Gartengrundstück in einer Zone mit ansonsten dicht bebauten Grundstücken liegt.

Für solche Fälle braucht es Gutachten. Die sind normalerweise teuer, die Wartezeit ist lang. Es gibt aber die Möglichkeit, beim Gutachterausschuss ein Kurzgutachten zu beantragen. Eigentümer müssen darin den Nachweis der 30-Prozent-Differenz führen. Der kann sich aus einer abweichenden Nutzungsmöglichkeit ergeben. Dazu hilft ein Blick in den Bebauungsplan. Das Kurzgutachten kostet mit Steuer rund 400 Euro. Wird die Berechnung abgelehnt, fallen weitere 90 Euro Gebühr plus Steuer an. Das Formular findet sich auf der städtischen Homepage www.stuttgart.de unter „Bodenrichtwerte mit Hinweisen zur Grundsteuer B“.

Das Landesfinanzministerium unter Danyal Bayaz (Grüne) weist beim Thema Gutachten auf Fristen hin. Sind die formalen und inhaltlichen Anforderungen erfüllt, werde das Finanzamt den niedrigeren Wert – unabhängig vom Zeitpunkt der tatsächlichen Vorlage des Gutachtens – auf den Beginn des Kalenderjahres, das auf die Antragstellung folgt, berücksichtigen. Ein Antrag, der im Jahr 2025 gestellt wird, würde also erst im Jahr darauf, also 2026, zu einer korrigierten Steuerlast führen.